中港房產進入冷凍期，炒房客退場，空屋過剩，可能有十年的萎縮期—-

[世界財神報] 華人世界 記者任也專題報導—

中國房地產陷入冷凍期，炒房客降大量退出，大陸香港房價均大跌，回到住者買其屋的時代，炒房客退場，房地產自然開始冷凍。

又因龍頭房地產開發商恆大地產，深陷流動性危機，拖累地產和金融板塊導致港股大跌。恆大地產繼續現跌勢。上周大跌近30%，但並未見底，經過一個周末的醞釀，周一繼續下跌超過10%至每股2.28港元， 至此恆大距離過去一年最高點時的市值已經蒸發超過90%。

恆大集團周六公告稱，有六名管理人員提前贖回12筆恆大財富投資產品，公司已要求該六人提前贖回的所有款項必須限期返回，並給予嚴厲懲處。

值得一提的是，同為港交所上市公司的江西省的地產巨頭新力控股集團周一暴跌87%，在收盤前被緊急停牌。該股在上周分別被標普和惠譽將至「負面」評級。

香港地產「規則已變」？

此外，路透社援引三位主要開發商和一位熟悉相關會談的香港政府顧問稱，在今年的一次閉門會議上，中國官員對香港勢力強大的地產大亨們提出了一個新任務：將資源和影響力用於支持北京，幫助解決可能破壞穩定的香港住房短缺問題。

路透社還援引一位接近大陸官員的消息人士稱，他們被告知「遊戲規則已經改變」，中國政府不再願意容忍「壟斷行為」。

交銀國際董事總經理洪灝稱，如果屬實，空置稅、香港新界開發、大規模填海等之前難以展開的開發模式或將得以重啟。香港是全球房地產最貴的市場，這是一個模式的轉換。

長期以來，香港地產巨頭們在特區獨特的政治制度下發揮出重要力量，不僅幫助選擇領導人，還能影響政府政策。他們從土地拍賣制度中獲益，而該制度使供應保持緊張，房產價格也處於全球最高之列。

這一消息使香港地產企業的股價加入下跌之列，令港股地產板塊雪上加霜。恆基、新世界、新鴻基周一當天的跌幅甚至高於恆大。

縱觀歷史，主要國家在金融危機或者地產泡沫破滅前，住房市值與GDP的比例達到階段性的峰值後出現下降趨勢，跌到谷底後逐漸恢復到之前水平。具體來看，在2008年金融危機前後，美國住房市值與GDP比例最高為169%，日本為216%，德國為207%，英國為269%，法國為362%。在1990年代，日本房地產泡沫破滅前，住房市值與GDP比例一度高達391%。

中國住房市值與GDP比例較高源於人地錯配，一二線高房價，三四線高庫存，導致全國住房市值高。

「我們呼籲推動新一輪房改（新房改）迫在眉睫，以人地掛鉤、控制貨幣和房產稅為核心加快構建房地產長效機制，促進房地產市場長期平穩健康發展，還有最後十年的時間窗口。」

上周五，中誠信集團董事長毛振華表示，經過長時間的發展，中國房地產已經有了很大存量，經濟發展終究要退出對房地產的依賴，現在應該是開啟重要轉換的節點時期。

「雖然還有城市更新、居民改善需求等機會，但中國大規模爆發式的房地產開發時期已經過去，該退出或者該減緩都是應該做的。」

不過，毛振華也提醒，要實現經濟轉型，中間會有一定陣痛，但是一定要防止額外的、可防範的損失，尤其是注意房地產具有凖金融性質，傳導中具備加速和放大的特徵，所以要防範房地產行業風險。

野村證券首席中國經濟學家陸挺也表達相似觀點，他認為，房地產行業的下行是「板上釘釘」的事情。